[加拿大] 加国公寓楼市到底有无泡沫？

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在欧洲深陷欧债危机，美国楼市起死回生缓慢，中国楼市一片唱衰的当下，加拿大的房地产市场似乎是一枝独秀。几座大城市的Condo买卖也是进行的“如火如荼”，不仅如此，在建项目多的更是不胜枚举。由于相对于独立屋，购置Condo比较容易上手，特别是“买卖楼花”更受到很多移民的追捧。他们将其视为“短、平、快”的赚钱途径。那么，多伦多、蒙特利尔、哈里法克斯、卡尔加里还有温哥华，这5大城市的Condo市场到底如何，有无地产泡沫？《房地产周刊》为您找到一些近期的Condo数据，希望能帮助您透过数据想见“未来”。

加国公寓楼市如火如荼

温哥华（Vancouver）
Condo数据
中位价格：$371,500
一年变化：+2.4%
空置率：1.4%
两房租金：$1,086 (+2.3%)
建设许可：+74.3%
资料来源：Real Estate Board of Greater Vancouver, CMHC, Statistics Canada

一说温哥华的楼市，似乎必需要提到几个“最”：价格最贵，可负担性最差，房价与收入比最高。但即便是成本高昂的置业环境也没能阻挡这里人们的“买楼热情”。到底是谁在支撑着这一市场，众说纷纭，华人是否推高了房价，也是见仁见智。

在地产投资家庞迪看来，华人资本在其中扮演了极其重要的角色，而这些资金又可能来自于中国大陆。“这里政经稳定，是海外资金的避风港，他们在这里置业求的是安全和稳妥。温哥华的地产商对此反映很迅速和及时。有着腰包鼓鼓的购买者，楼价不涨才怪呢？”庞迪还认为，温哥华楼市是一个机会与风险并存的市场。如果华人手中掌握的资金退出，温哥华的楼市又将何去何从？这是一个值得考虑和评估的问题。

特别在联邦政府对移民政策做了大幅修改的当下，温哥华楼市是否还会一如既往的“火热”下去，这又是耐人寻味的一大问号。

满地可银行的分析家瓜迪里瑞也说，“当Condo市场中充斥太多的投机家，人人都想转手挣钱时，这绝对是一个危险的信号。”

多伦多（Toronto）
Condo数据
平均价格：$343,835
一年变化：+5.0%
空置率：1.4% （截止期2011年10月，下同）
两房租金：$1,149 (+1.9%)
建设许可：+23.7% （2010年12月-2011年12月，下同）
资料来源：Toronto Real Estate Board, CMHC, Statistics Canada

两年前，加拿大一些主流媒体几乎一致唱衰多伦多看似已经过热的楼市，但这一幕至今为止并未发生。2011年，多伦多新增了18,000套Condo，而新的一年，即2012年也会大体维持在这一数字。

不少业内专家都认为，多伦多的Condo市场已经出现“供大于求”的局面。驱车走一遭，就能发现处处是开工的工地，目前上马的项目非常多，这在全世界范围内都是罕见的。这就会给人造成“皇帝女儿不愁嫁”的错觉，以为大多楼市好的不行。

对此，满地可银行资深经济学家瓜迪里瑞（Sal Guatieri）高阶说，“这些楼盘建成还需两、三年时间，购买者买下来更多的是希望出租赚取租金，暂时看来是没有什么大问题。”
未来情况如何，除了地产经纪抱以一贯的乐观态度以外，大多数人认为情况并不明朗，现时的红火并非代表着未来的“一片光明”。而在地产投资家庞迪（Michael Ponti，房地产投资获利集团主席）看来，“多伦多Condo市场绝对是个异数，作为投资地产人士，更看重的是市场存货量这一指标。”

多伦多Condo的主要购买人群多为年轻一代或是“婴儿潮”的老一辈。年轻的是图Condo“可负担性”好，年老的要么为了投资要么为了以大换小（Downsizing）住着方便。另外Condo还受到大量的新移民和外籍人士的青睐，最近地产经纪们还推出了“以房养学”的概念，目的即是吸引在多市的留学生人群。

但是，多伦多本地的就业市场却不容乐观，2012年1月份的失业率从7.7%上升到了8.1%。高失业率将会如何影响到房地产市场，一时还难下结论。但庞迪不无清醒地指出了Condo过热与高失业率之关系，“作为地产投资者，你可能现时计划的很好，想要到楼建成后以租养房，但谁能打保票这种情况一定会发生呢？不要忘了，如果市场里充斥的都是投资客，那么价格和租金势必会下跌。”

蒙特利尔（Montreal）
Condo数据
中位价格：$220,000
一年变化：+5.0%
空置率：2.5%
两房租金：$719 (+2.5%)
建设许可：+36.6%
资料来源：Greater Montreal Real Estate Board, CMHC, Statistics Canada

蒙特利尔Condo 楼市可以用“供求两旺”来形容。与多伦多和温哥华这两大城市的楼价一比，蒙特利尔房价还是相对便宜的。但有一点需要特别注意，根据瓜迪里瑞的研究报告，蒙市房价收入比从2001年的2.4已经涨到了4.5，翻了一倍，而加拿大按揭与住房公司CMHC 最近公布的一组数据更让人不得不谨慎起来。CMHC披露，蒙市房屋空置率要大大高于多伦多。尽管与全球其他大城市比，蒙市Condo 2.5%的空置率不算什么，但作为加拿大第一大城市，这个数字还是反映出一些楼市的问题。

当然，对于蒙市Condo楼市，也有利好消息。联邦收紧了投资移民的大门，导致蒙特利尔所在的魁北克省的投资移民和省提名计划变得大热，相信这会直接或间接刺激到Condo市场。

哈里法克斯（Halifax）
Condo数据

平均价格：$193,500
一年变化：+10.4%
空置率：2.4%
两房租金：$925 (+1.7%)
建设许可：+93.4%
资料来源：Royal LePage, CMHC, Statistics Canada

2011年10月，价值250亿加元的联邦造船合同“花落”大西洋美丽的海港城市哈里法克斯，这无异于一针房地产市场的“强心剂”。大量的用工需求无疑会带动这里的市场。但是这一趋势去持续多久，还有待观察。

去年，Condo 价格涨幅超过了10% ，这一数字在Condo市场中算是高的，专家预计今年的涨幅也会在两位数，但这是否就意味着Halifax是一个值得投资Condo的热点区域呢？
250亿的造船合同，将创造11,500 个工作岗位，需要到2020年才能完成。“对于Halifax这么个人口只有40万，经济呈小规模的城市而言，250亿合同算是大单，但是一旦合同执行完毕，Halifax还能留得住那些前来工作的人吗？”对此，地产投资家庞迪表示出一定程度的怀疑。

卡尔加里（Calgary）
Condo数据
平均价格：$247,837
一年变化：-13.3%
空置率：1.9%
两房租金：$1,084 (+1.9%)
建设许可：+115.1%
资料来源：Calgary Real Estate Board, CMHC, Statistics Canada

虽然同一年前的价格相比，卡尔加里今年1月份数字跌了13.3%，但这是否说明卡尔加里的 Condo市场不值得投资呢？答案是：不一定。

卡尔加里所在的艾伯塔省（Alberta）是加拿大的一个资源大省，它有着一个非常傲人的数字，失业率仅为4%，是全国失业率最低的省份，人们普遍收入还不错，这就不难理解为什么Condo空置率不超过2%，租金维持在较高水平的原因了。好的经济情势将拉动房地产市场。

庞迪认为现在是较佳的投资时机，两居室的价格比起多伦多要少近10万元，而好的经济情势将拉动房地产市场。