【加拿大】 加国新房贷规则该如何解读

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编者按：联邦政府6月21日宣布的贷款新政一经公布，顿时一石激起千层浪，众说纷纭。大家普遍认为这些新措施势必将给加国房地产市场造成深远的影响。那么我们到底该如何读懂这些细则，又如何来应对这些变化，可能《房地产周刊》广大读者都有不少疑问，现在我们就请贷款专业人士为您一一解答。如有任何相关问题需要我们的帮助，也请发邮件至：editor.hrw@gmail.com。

联邦政府宣布从今年7月9日起，将房屋抵押贷款担保的最高期限从30年调降至25年，业内人士指，新法例将对温哥华首次置业的人士或低收入人士(或资金不够的人士)贷款购屋造成影响，许多人也因此每月必须多付出高达500元的房屋按揭开支。

哈珀政府于2012年6月21日在渥太华宣布采取进一步行动收紧贷款巿场，以确保加强加拿大的房屋市场

为了支持加拿大的房屋市场的长期稳定性, 弗拉赫蒂部长说：”我们的政府在背后支持辛勤工作的加拿大人。今天我们做的调整，将帮助他们实现自己的目标。我们先前的措施，是为了保护房屋市场稳定和确保加拿大家庭不负担过度的债务。举一个例子，自2008年以来，减少最长的摊销期限已帮助一个典型的加拿大家庭减少贷款利息约$150,000 (贷款总额为$350,000）。

政府宣布了四个新的，价值比率超过80％，有政府保险的抵押贷款的措施：

1. 减少最大的摊销期限，从30年至25年。这将减少加拿大家庭所付出的贷款利息，帮助他们早曰将贷款还清。在2008年，最长的摊销期限原为35年。在2011年减少到30年。

2. 降低加拿大人再融资时所能借用的房屋价值，从85％至80％。

3. 总债务的比率和债务总额的比率将设定在39%和44％。这将更好地保护加拿大家庭在受经济冲击或利率上升时，还有能力支付贷款。

4. 由政府支持的抵押贷款保险将设定为最高购买价格不超过100万加元。

弗拉赫蒂部长说，新规则将在2012年7月9日起生效。

常见问题 (Frequently Asked Questions)

问：为什么政府在这个时候宣布这些调整？

答：这些措施将支持加拿大房屋巿场和抵押贷款市场的长期稳定，并鼓励以自置居所增加储蓄。目的是要能及时，有针对性的加强借贷和储蓄的重要性。政府会积极的监控房屋市场的发展，并在必要时采取行动。

问：政府支持的按揭保险的规则调整对加拿大经济有何影响？

答：调整政府支持的按揭保险规则将保护加拿大经济，确保房屋市场的稳定，和促进通过自置居所来达成储蓄的目标。对房屋市场来说，短期影响预计是可控制的，因为多数加拿大家庭已经采取了审慎的债务管理态度。从长远来看，这些措施预计能提高储蓄，对经济产生正面的影响。

问：这些措施何时生效？

答：2012年7月9日起生效。

问：政府是否会采取更进一步的措施？

答：政府积极的监控房屋市场，消费者债务和经济的发展。必要时，政府会采取更进一步的措施以确保房屋市场的稳定和保护加拿大家庭的投资。

问：这些措施适用于多单元建筑物吗？

答：这些标准适用于住宅物业四个单位以下的贷款。
问：为什么政府降低再融资的最高额度？

答：新的措施将减少再融资的最高额度从85％％到80％。限制再融资的金额将促进储蓄和限制转移消费者的债务到纳税人担保的抵押贷款上。

问：为什么政府再次降低最长摊销期限？

答：新的措施将减少最长的摊销期限从30年至25年。限制最长的摊销期限将减少加拿大人总利息支出，早日还清他们的抵押贷款。

例如，减少摊销年限从30年到25年，会导致每月支付的付款增加。然而，这个温和的增幅会明显的减少总利息的支出。例如$350,000元的抵押贷款利率4％，节省的利息可能超过$ 45,000。

问：为什么政府限制最大总债务（GDS）和总债务（TDS）的比率？

答：GDS的比例是用来支付与家庭有关的费用如贷款，房屋税和取暖费用。 TDS的比率是用来支付家庭相关费用和所有其他债务，如信用卡和汽车贷款。

这项新措施将设定GDS在39％和TDS在44％。这两项措施已经用於贷款公司和保险公司，以评估借款人的支付能力。设置GDS的限制和减少的TDS的限制，将有助於防止加拿大人过度贷款和减少家庭的经济冲击。

问：为什么政府推出抵押贷款保险的最大允许价格？

答：售价在1百万元以上的房屋将不符合政府支持的高比例保险的资格。这些家庭的借款人将需要有20％的首付。

政府支持的贷款保险的目地是为了帮助工薪家庭和首次购房者。这项措施预计有工作的家庭和首次购房者所购买的房屋售价低于1百万加元。

和借款人有关的问题

问：我已经有政府保险的抵押贷款。这些变化将如何影响我？

答：贷款保险是在摊销时期内都有效的。所以当借款人更新他们的抵押贷款将不会受到这些变化的影响。例如，如果借款人有30年摊销，并有27年剩余的贷款，贷款可以延长27年摊销，只要没有新的资金加进去。

问：有没有任何的例外？

答：新的措施将于2012年7月9日生效。如果购买合同书和贷款保险申请是在2012年7月9日之前已申请，这个案例会是一个例外。虽然措施是2012年7月9日生效，任何不符合新规定的贷款保险申请如果是在2012年6月21日到2012年7月8日这期间内收到，必须在2012年12月31日之前完成贷款程序。

问：请问购买合同书是在7月9日前签订的，但有些条款并不能在2012年7月9日前完成，这合同书是否被认为是具有约束力的？

答：是的，如果购买合同书的日期是早於2012年7月9日，而且贷款保险申请已在此日期之前已申请，那新的规定将不适用。

问：请问新的再融资规则是否允许高於80％价值的按揭贷款（LTV）再融资延长摊销期限吗？

答：不可以。2012年7月9日起生效后，借款人将不会被允许以高于80％的贷款再融资，除非借款人于2012年7月9日前已具有再融资协议，并在此日期之前已取得贷款保险协议。
问：我在2012年7月9日有贷款30年摊销的预先核准。如果我在2012年7月9日前没有签购买协议，是否仍有30年摊销的资格？

答：没有。您必须在2012年7月9日之前有正式的购买协议书和保险申请才能有30年摊销。

问：请问新的措施是否会用在于"转让"(switch or transfer), 从一个贷款公司到另一个贷款公司？

答：只要贷款金额和摊销期限不增加，新的措施便不会用於"转让"到不同的贷款人。

问：如果我卖掉我现有的房子，然后再购买另外一栋房子。请问新的规定是否会影响到我？

答：只要贷款金额和剩余摊销期限不增加，新的规定不会影响到您。贷款金额和剩余摊销期限可从一个房子转移到另一个房子。

问：如果我在换房时需要提高我的保险贷款金额，请问新的规定是否适用？

答：在这种情况下，借款人必须符合新的规定。

问：如果我买了一个公寓，预计两年后才交屋，新的规定是否适用？

答：如果你买了一套公寓，并在6月21日之前申请贷款保险，新的规定将不适用。但如果你买的公寓，是在6月21日后申请贷款保险，如果2012年12月31日之前没有完成贷款程序，那借款人必须符合新的规定。

更多详情，请查财政部: http://www.fin.gc.ca/n12/12-070-eng.asp

延伸阅读：

房贷政策改变之前，哪些人该立刻行动？

文：王红雨 （BMO房屋贷款专家）

贷款保险的新政策将于7月9日生效。其中，贷款最长期限的规定——30年改为25年，有可能被商业银行采纳，并用于正常的按揭贷款（即，首付超过20%的贷款）。因此，下列情况的人士，以防万一，需要立刻与银行取得联系。

1.已经获得预批贷款，在7月9日之前下了offer的人。

2.已经购买了楼花，但还没有申请房贷的人。

3.需要做refinance才能取出更多现金用于换房时交首付的人。

4.需要做refinance才能取出更多现金用于购买投资房的人。

5.已经签了offer但没有申请按揭贷款的人。

上述5类消费者，需要立刻与银行取得联系。